¿Cómo desahuciar a un inquilino moroso o echar a un Okupa?

Este post tratará de resolver dudas y preguntas frecuentes sobre cómo actuar con un Inquilino Moroso, y con un Okupa dudas que frecuentemente les surgen a nuestros clientes del Bufete, cuando acuden a nosotros en busca del asesoramiento de un Abogado que sea especialista en materia de desahucios y desahucios exprés, en el momento en el que, el inquilino de nuestra vivienda o local, no abona la renta pactada en el respectivo contrato de arrendamiento, así como los gastos de luz y agua pactados, o bien, nos ocupan la vivienda de nuestra propiedad, o la cual tenemos derecho a poseer por cualquier título.

Vivimos en una sociedad cada vez más precaria a nivel económico, en la cual, cada vez es menos frecuente gozar de una estabilidad financiera y muchos más raro el hecho de disponer de unos ingresos fijos.

La falta de pago por parte de nuestros deudores, genera a su vez que no podamos satisfacer nuestras deudas para con nuestros acreedores, generándose una especie de efecto dominó en las obligaciones de pago.

Y claro, el ciudadano medio ante este panorama, el primer gasto que deja de satisfacer suele ser el alquiler y/o la cuota mensual de la hipoteca.

Ello es así, porque España es un país donde muchas veces se premia la picardía y por nuestra sociedad, bien es sabido que la tramitación de un juicio de desahucio tarda su tiempo, ya que nuestra administración de justicia en ocasiones muy contadas puede incluso ser ágil y eficaz, aunque esa es la excepción a una regla general donde impera la falta de personal y de medios, derivando ello en una excesiva carga de trabajo sobre los Juzgados españoles, ocasionando que se haga justicia, pero muchas veces más tarde que pronto.

Pero más vale tarde que nunca.

El Desahucio por falta de pago

A continuación responderemos a las preguntas más frecuentes que nos son formuladas por parte de nuestros clientes del bufete, cuando se encuentran con que sus inquilinos no les pagan el alquiler y acuden en busca de un profesional del derecho que les ofrezca asesoramiento jurídico.

Mis arrendatarios no me abonan la renta pactada, ¿cuál es el procedimiento a seguir?

Lo primero que hay que hacer es armarse de paciencia y no cometer errores tratando de tomarnos la justicia por nuestra mano.

El primer paso será poner este tema en manos de un abogado que se dedique al cobro de deudas, o reclamaciones de cantidad y en desahucios.

Habrá de explicarle la situación y facilitarle toda la documentación que tengamos en nuestro poder (escrituras, notas simples del registro de la propiedad, contratos de arrendamiento, extractos de cuentas bancarias, facturas de luz, agua, y en general cualquier documento que ampare nuestro derecho).

En caso de que la pretensión sea únicamente de que el propietario vea resarcida la suma cineraria adeudada, se procederá a iniciar el pleito mediante interposición de la oportuna demanda de reclamación de cantidad para la cual será obligatoria la intervención letrada y procurador, siempre y cuando la deuda supere los 2.000 €, en caso contrario no será preceptiva, pero sí aconsejable, en aras de que el arrendatario moroso sea requerido de pago oportunamente por parte del Juzgado. En caso de que no abone la cantidad en forma y plazo, el juzgado podrá, a petición del demandante, mediante oportuno escrito firmado por abogado y procurador, embargar cualquier bien o derecho del que sea titular nuestro afincado, previa solicitud de averiguación patrimonial al órgano judicial correspondiente, traba, que puede recaer sobre su nómina, respetando las cantidades que la ley considera como inembargables, depósitos y cuentas en entidades bancarias, cualquier derecho de crédito que tenga a favor de la Seguridad social o hacienda, vehículos a su nombre, inmuebles inscritos en el Registro de la propiedad de los que pueda ser titular, etc…

En caso de que la pretensión del arrendador, además de que se le vean satisfechas las rentas debidas y cantidades asimiladas vencidas, sea la de que se le ponga a disposición la vivienda o local de su propiedad, en primer lugar habremos de acudir a un bufete de abogados que sea especialista en la tramitación de lanzamientos de vivienda o de local, por falta de pago, ya que, en este caso habrá que requerir de pago de forma amistosa al arrendatario deudor mediante el envío de un burofax con copia certificada y acuse de recibo, ya que legalmente, se exige que el inquilino sea requerido de pago de forma fehaciente.

Después del envío del burofax, en aras de que el arrendatario no enerve el desahucio (esto es que, pague la cantidad objeto de reclamación) habremos de esperar 30 días antes de la interposición de la interposición del escrito de inicio de la acción resarcimiento y desalojo, en su caso. Si el inquilino deudor no abona la suma adeudada con carácter previo a la interposición de la demanda, ya le será imposible enervar la acción de desahucio.

Una vez interpuesta la solicitud, el Juzgado comprobará que se cumplen todos los requisitos para que sea admitida a trámite y dictará una resolución en la que se le requerirá de pago al arrendatario, se le dará la posibilidad por 10 días a fin de que presente escrito de oposición, para la cual será necesaria la intervención de abogado y procurador. En ese escrito de oposición deberá expresar las razones por las cuales entiende que no debe en todo o en parte la cantidad objeto de reclamación. En este caso se celebraría un “mini juicio”, o Vista  en el que el único mecanismo procesal del que dispone el ocupante  demandado es acreditar que ha pagado la renta objeto de reclamación. En caso de que la haya pagado, se da por finalizado el procedimiento. Para el supuesto de que no, se procederá al desalojamiento (la ejecución del desahucio) en la fecha que señale el Juzgado.

¿Qué pasa si no se le puede notificar la demanda al inquilino?

Ello es frecuente en la práctica, y en este bufete de abogados, somos sabedores de ello. En este caso, el Juzgado, a través de su punto neutro, y de oficio, buscará los últimos domicilios del demandado a fin de intentar notificarle la demanda.

En caso de que sea imposible localizarle, la práctica de la notificación habrá de realizarse a través de los Edictos del Juzgado.

Conviene precisar que entre que se le envía el Burofax al arrendatario deudor, hasta que tiene lugar la expulsión, pueden transcurrir hasta dos años, dependiendo de la conducta del demandado y del volumen de trabajo que maneje el Juzgado al que le corresponda conocer del litigio.

Estoy pagando hipoteca sobre el piso que tengo arrendado, ¿puedo dejar de pagar la hipoteca y oponer esta excepción a la entidad bancaria acreedora del préstamo?

En ningún caso. La relación hipotecaria que el dueño de la vivienda o local arrendada tiene con la entidad bancaria es totalmente ajena e independiente de la que tiene el propietario del local o vivienda con el arrendatario, por lo que la respuesta ha de ser negativa, en ningún caso se puede poner como excusa al banco la falta de pago de la hipoteca, el hecho de que el inquilino no abone la renta

¿Si el arrendatario se opone, puede alegar que el piso se encuentra en mal estado, o que no se ha realizado algún tipo de reparación?

La respuesta ha de ser negativa, se tratan de pleitos distintos, ya que, la ley de enjuiciamiento civil, establece que esta vista/juicio, únicamente tiene por objeto que el demandado alegue y pruebe que el pago ha tenido lugar, en aras de que se enerve la acción de desahucio.

Si el inquilino no me abona la renta, ¿estoy legitimado para cambiar unilateralmente la cerradura o cilindro?

En ningún caso, los cauces legales para recuperar la posesión de vivienda o local objeto de arrendamiento son los descritos en este post, así como en el resto de posts donde tratamos esta temática:

Lo que podría ocurrir en este caso es que estaría cometiendo un Delito de coacciones, o de Realización arbitraria del propio derecho, castigado y penado en nuestro código penal vigente, legitimando al inquilino moroso a interponerle una denuncia y arriesgándose a que sea condenado, en cuyo caso precisaría de los servicios de un abogado que sea experto en asuntos penales.

Y sí, en este caso se daría la paradoja de que, encima de que no le abonan la renta, se le podría condenar al pago de una multa por la comisión de uno de los mencionados ilícitos penales.

¿Qué pasa si le corto los suministros como agua/luz al ocupante?

Estaríamos en un supuesto muy similar al anterior, en el que se estaría legitimando al arrendatario a buscarse un abogado que se dedique a materia criminalista a fin de ejercitar acciones penales mediante la interposición de una denuncia o querella frente al arrendador, y se estaría arriesgando a que se le condene a una pena de multa en el juicio que se celebre en su caso.

El cauce procesal adecuado es reclamarle las cantidades asimiladas a la renta, procediendo como se describió con anterioridad.

¿Puedo tomar posesión de la vivienda unilateralmente?

En ningún caso, puesto que se estaría cometiendo un delito de allanamiento de morada, facultando al morador a ejercitar las acciones penales correspondientes mediante la contratación de los servicios de un abogado que sea penalista.

Ello es así porque, si bien es cierto que el arrendador normalmente es el propietario del inmueble, lo que protege el tipo penal de allanamiento de morada es, precisamente la morada, entendiéndose como tal el lugar donde la persona realiza sus actos más íntimos, y por ello acreedor de protección por parte del ordenamiento jurídico.

¿Qué pasa si una vez desalojado el ocupante y habiendo tomado posesión del inmueble por parte del dueño, se encuentra con que aquél le ha destrozado el piso?

En ese caso, lo más aconsejable es contratar los servicios de un notario a fin de que levante oportuno acta notarial, que servirá de soporte probatorio para ejercitar acciones civiles, e incluso penales por un delito de daños, en aras de lograr el resarcimiento de esos daños ocasionados.

Conviene recordar también, que el desahucio por falta de pago de la renta, es un procedimiento especialmente pensado para estos supuestos, que durante la vigencia de un contrato de arrendamiento válidamente suscrito y firmado, se produce una situación de impago por parte del arrendatario, y que tiene como finalidad que el arrendador vea satisfecha su deuda y que tome posesión del inmueble objeto de su propiedad.

También existen otro tipos de desahucios, como puede ser el desahucio por terminación contractual, que procede cuando, una vez vencido el contrato de arrendamiento, el inquilino se niega a abandonar de forma voluntaria la vivienda o el local de negocio objeto de arrendamiento.

Del mismo modo, también existe una novedad legislativa denominada Desahucio Exprés, que tiene una tramitación más ágil y tiene por objeto reclamar inmuebles a los denominados okupas entendiéndose por tales a aquellos que poseen un inmueble sin un título idóneo para ello. Conviene mencionar que a estos okupas también se les pueden interponer acciones penales, ya que, la ocupación y usurpación de inmuebles constituye infracción penal.

Asimismo, también existen las tutelas sumarias de retener y recobrar la posesión de bienes, aunque, por su difícil encaje a estos supuestos, merecen un post enfocado exclusivamente a ellas.

Conclusión

Por lo tanto, la principal conclusión que se puede sacar de todo esto es, que a pesar de que la tramitación normalmente será lenta, el arrendador no tiene otra opción, ya que, de no proceder como se describe en este artículo, el inquilino seguirá poseyendo el inmueble en tanto que no se tomen las acciones legales descritas. Del mismo modo, el montante adeudado irá creciendo y con ello, las posibilidades de cobro se irán reduciendo.

Recomendamos siempre desconfíen de letrados que, realizando campañas de captación de clientes agresivas, caracterizadas por la falta de veracidad en su información, les prometan resultados inmediatos, a precios sorprendentemente bajos ya que, muchas veces, ello es inviable.

Desahucio Express de Okupas: una nueva herramienta para los abogados

Bien es sabido, y sobre todo por parte los letrados a los que nos encomiendan el desalojo de inmuebles, que el tema de los okupas no está exento de delicadeza.

Cuando al dueño  de una vivienda o local de negocio le ocupan la vivienda, antes de acudir a un abogado especializado en desahucios, es plenamente consciente de que la tramitación el desalojo es un proceso largo y en ocasiones costoso.

Ello es debido a que, en función del tipo de ocupa de que se trate, hay que acudir a un procedimiento u otro, en función de si se trata de un arrendatario que no abandona la vivienda con posterioridad al vencimiento del contrato, se trata de un arrendatario moroso que no satisface la renta debida, o incluso el okupa que hace uso de la vivienda de forma violenta, cometiendo un delito de usurpación de bienes inmuebles, que como sostenemos los abogados penalistas, con arreglo al código penal, es objeto de persecución penal, aun cuando la ocupación se haga de forma pacífica.

A grosso modo podemos concluir que todos los procedimientos encaminados a recuperar la posesión de la vivienda en cuestión duran de media unos seis meses (en el mejor de los casos) y tienen unos costes económicos como pueden ser los de abogado y procurador, ya que la legislación procesal impone acudir al proceso bajo asistencia de abogado y representado por procurador.

El espíritu de esta nueva ley es claro…

Si bien es consciente de que existe, de un lado una categoría de personas que legalmente se denominan de “especial vulnerabilidad” y de otro, que viene siendo la otra cara de la moneda, personas que okupan violentamente viviendas con diversos fines, como pueden ser incluso con fines de extorsionar, o arrendar bienes ajenos, incluso llegando a apropiarse de viviendas de personas en una situación económica precaria, esta novedad legislativa pretende compatibilizar estos extremos.

¿Cómo pretende compatibilizar estos dos extremos?

Protegiendo mediante instrumentos procesales a aquellas personas que ocupan inmuebles por necesidad, y castigando a aquellos que se aprovechan de la lentitud procesal del desahucio, cualquiera que sea su vertiente.

La ley, al igual que los bufetes de abogados que tramitamos el desahucio exprés, somos conscientes de que la ocupación ilegal jamás puede constituir un título adecuado para poseer una vivienda, ni encuentra justificación constitucional alguna al derecho que todos tenemos al acceso a una vivienda digna.

Si bien es cierto que, tal y como sostenemos los abogados que nos dedicamos a materia criminal, esta ocupación ilegal goza de protección penal, coincidimos también con la Exposición de motivos de la Ley 5/2018 en que resulta una tutela insuficiente y de última ratio.

Hasta la aprobación de esta ley, los mecanismos de protección del propietario o poseedor de un bien inmueble eran el denominado desahucio por precario, cuya pretensión principal es la recuperación de la plena posesión de una finca  cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El cauce conocido como «desahucio por precario» plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante.

Otra tutela que nos ofrece nuestro ordenamiento jurídico es la demanda cuya pretensión es la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa por quien haya sido víctima de su despojo, si bien es cierto que no gozaba de un encaje para el fenómeno de la ocupación ilegal de bienes inmuebles.

También resultan insufcientes, como respuesta a este fenómeno, aquellas otras acciones que, al amparo de la Ley Hipotecaria, corresponden a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, puesto que existen causas tasadas de oposición, no pueden ser ejercitadas por titulares de derechos que no tienen acceso al Registro y se exige al demandado prestar caución económica para poder presentar su oposición a dicha demanda.

Esta novelad legislativa ofrece una alternativa más ágil y sencilla para que los dueños de fincas ocupadas ilegalmente recuperen la posesión de la misma, permitiendo recuperar su vivienda de forma más simple y rápida.

¿Qué acción ofrece esta Ley a los propietarios o poseedores que son víctimas de ocupación ilegal de sus inmuebles?

El nuevo artículo 25.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil introduce una nueva acción de recuperación posesoria, cuando establece que aquellas personas que pretendan la tutela de carácter sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa por quien haya sido despojado de ellas o bien hayan sido perturbados en su disfrute, podrán postular para sí la recuperación con carácter inmediato de la posesión de una vivienda, o incluso parte de ella (supuesto contemplado para la ocupación parcial de inmuebles) a la persona física que sea propietaria o poseedora, siempre que sea el título, sea cual fuere, sea legítimo, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas que del mismo modo sean propietarias o poseedoras legítimas de vivienda de carácter social.

Como obviamente, la mayoría de las veces, desconocemos la identidad exacta de los okupas, esta nueva ley facilita el trabajo a los abogados, permtiéndonos dirigir la  solicitud  de forma genérica contra los desconocidos ocupantes del inmueble, llevándose a cabo, en consecuencia, la notificación a aquella persona que se encuentre en la finca al tiempo de efectuarse la notificación. Ello es así, puesto que a cambio de esta facultad concedida por la ley, a cambio nos exige como conditio iuris que al escrito de demanda se acompañe el título en el que el demandante funde su derecho a poseer.

Especialidades en cuanto a notificación de la demanda a los ignorados ocupantes del inmueble

La ley en este aspecto pretende no dejar títere con cabeza y dispone que la persona encargada de realizar la notificación (normalmente el personal adscrito al servicio de notificaciones y embargos del Juzgado correspondiente), irá acompañado de los agentes de la autoridad en aras de asegurar la identificación de los ocupantes del inmueble.

La ley en este sentido establece que cuando se identifique a los ocupantes, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que los ocupantes lo consientan, estableciendo con ello un mecanismo de protección de personas vulnerables que han de ocupar viviendas porque no les queda otro remedio.

Si en la demanda, la parte demandante hubiera solicitado la entrega inmediata de la vivienda;

En el decreto de admisión de la demanda, que dicta el letrado de la Administración de justicia, se requerirá a sus moradores para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que legitime su situación posesoria. Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda. Ello implica que el único medio de defensa procesal del que dispone el ocupante, es aportando un título que justifique su posesión.

Del mismo modo, si los afincados no contestaran a la demanda, aportando el título que les permita poseer legítimamente la vivienda, se procederá de forma inmediata a dictar Sentencia, que si el Juzgado entiende que el título que aporta el demandante acredita un derecho a poseer la finca, permitirá la ejecución, previa solicitud del demandante, de forma inmediata, sin necesidad de esperar los veinte días que establece la ley de enjuiciamiento civil con carácter general para la ejecución de títulos ejecutivos.

En todo caso, en la misma resolución en que se acuerde la entrega de la posesión de la vivienda al demandante y el desalojo de los ocupantes, se ordenará comunicar tal circunstancia, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados, en el momento en el que se les notificó la demanda, a los servicios públicos competentes en materia de política social, para que, en el plazo de siete días, puedan adoptar las medidas de protección que en su caso procedan.

Por lo tanto, si a usted le han ocupado una vivienda de su propiedad o con derecho a poseerla legítimamente, para poder recuperarla, será imprescindible acudir a un abogado en especialista en la materia.